에스크로가 뭐죠?
에스크로(Escrow)는 법률용어로서 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증, 또는 그것에 해당하는 재산과 서류일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관 또는 법적 절차에 의해 처리하는 것 이라고 정의할 수 있습니다.
에스크로(Escrow)는 법률용어로서 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증, 또는 그것에 해당하는 재산과 서류일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관 또는 법적 절차에 의해 처리하는 것 이라고 정의할 수 있습니다.
Escrow라는 말의 어원은 16세기 프랑스에서 유래되었습니다. 이후 중세에는 scroll이라는 단어로 변천되었으며 원래의 말뜻은 “서류로 사용하기 위해 만든 두루마리”라고 합니다.
현대에 들어서면서 scroll은 escrow로 변화(주로 미국에 의해)되었고, 오늘날 미국 경제 분야에서 escrow의 통상적인 의미는 "상호간의 충족이 만족된 경우 수탁자에게 넘기기 위하여 신탁자가 제 3의 신탁계정에 맡겨지는 돈, 채권, 권리증서(담보부 증권, 계약 등) 혹은 재산(부동산 등)"을 의미하게 되었습니다.
다시 말해 구입자와 판매자가 서로의 원활한 거래를 위해 제 3자에게 판매 물건, 대금을 맡겨놓고 서로의 확인이 끝난 뒤 동시에 획득하게 되는 거래행위를 말합니다.
특히, 부동산 거래 시 escrow는 적극 이용되고 있고 캘리포니아의 경우 주 정부기관의 인가를 받는 에스크로 회사 및 오피서(에스크로 담당자)가 기관에 제출하는 모든 서류는 공신력을 가지고 있으며 해당 업무를 집행하는 회사나 오피서의 자격은 주정부로부터 철저한 감사와 신원조회 및 관리 감독이 이루어지므로 판매자와 구매자 쌍방은 안전한 거래를 위한 최적의 조건이 형성됩니다.
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왜 에스크로가 필요할까요?
통상적으로 “에스크로를 열었다”라고 하면 에스크로회사가 해당 건에 대한 중개작업을 시작했다 라고 풀이할 수 있습니다. 에스크로 제도는 부동산이나 사업체를 거래할 때 발생하는 여러 가지 거래사고를 줄이기 위해 실시됩니다. 다시 말해 에스크로(일반적으로 에스크로 회사를 지칭)는 부동산(또는 사업체) 거래대금의 보관인으로 정의되기도 합니다. 에스크로를 이용하면 구입자와 판매자가 합의한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 제3자(인가된 에스크로 회사)가 개입하기 때문에 공정하고 확실하게 소유권이 이전됩니다. 즉, 구입자와 판매자가 자금과 서류를 처리할 수 있는 모든 과정이 책임있는 제3자인 에스크로에게 맡겨지기 때문에 위험을 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다.
부동산의 경우 구입자는 비용이 포함된 모든 대금납입(융자 포함)이 에스크로로 입금된 후 마지막으로 소유권 보험회사(타이틀 보험)를 통한 명의 이전 등기가 되어야만 해당 부동산의 주인이 되는 것입니다. 사업체매매의 경우도 이와 유사합니다. 그런데 부동산이나 사업체 매매는 판매자 측이 거주 혹은 운영했던 기간 동안 담보권 설정이나 주변 환경, 터마이트 문제 등 크고 작은 변화가 발생했을 수 있습니다.
이처럼 발생 가능한 부동산 거래상의 문제는 에스크로가 진행되는 기간을 통해 철저한 확인을 하지 않으면 징후나 조짐을 미리 알 수 없을 뿐만 아니라 외적으로 잘 드러나지 않기 때문에 취득 이후 갑작스럽게 문제가 발생할 수 있으며, 거래금액이 크고 부동산 취득이 문서상의 권리를 획득하는 것이기 때문에 여러 유형의 사고가 따를 수 있습니다.
이러한 부동산 거래 사고를 예방하는 것은 물론 이려니와 이미 발생된 사고는 그 피해를 최소화 할 수 있는 방안을 강구하는 것이 무엇보다 중요한 것입니다. 반면 판매자의 경우도 판매대금이 정해진 일정에 의해 판매자의 구좌에 정확히 입금되는 것은 더할 나위 없이 중요할 것입니다.
따라서 에스크로제도는 구입자와 판매자 양측을 보호하고 부동산 혹은 사업체 거래와 관련된 금융업자, 변호사, 부동산중개인 및 그 이해당사자 간의 이해관계 등 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자적 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행하여 원활한 거래를 위한 필수적인 제도인 것입니다.
아래의 내용은 매일경제신문사가 발간한 책자의 내용을 인용한 것입니다.
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에스크로, 어떤 방법으로 해야할까요?
'부동산 거래는 여러가지 경제활동 중에서도 매우 비중있는 행위다. 그러한 투자를 하는데 있어서 상대방이 어떤 사람인지도 모르고 자금을 송금한다는 것은 상당히 불안한 일이다.
에스크로의 장점은 우리가 생각하는 것 이상이다.
첫째, 당사자간 부동산 거래에 있어서 동시이행의 효과가 있다. 부동산 매매 시 매도인은 소유권이전에 관한 서류를 제공하고, 매수인은 매매대금을 지불해야 하는 의무를 가진다. 하지만 에스크로를 이용할 경우, 누구 하나만 우선적으로 부동산 거래에 관한 이행의무를 질 필요가 없어 사기 당할 염려가 없다.
둘째, 부동산 거래 시 발생하는 금전거래가 당사자들 사이에 수수되지 않기 때문에 이와 관련한 사기 행태를 사전에 예방할 수 있다.
셋째, 소유권이전에 관한 모든 사항이 에스크로 회사에서 법적인 책임하에서 진행하기 때문에 신속하고, 안전하게 이루어질 수 있다.
넷째, 부동산 거래에 앞서 그에 관한 모든 사항이 충족되었는지를 최우선으로 감시한다. 그래서 매매대금을 지급하기 전에 미리 부동산에 대한 문제점을 발견할 수 있는 장점이 있다.
다섯째, 세무적인 측면에서도 안전하다. 미국의 경우 세금을 탈루했을 경우 엄청난 제재를 받는다. 그렇기 때문에 에스크로 회사가 세금 관련 서류를 작성해서 국세청에 넘겨주면 세금을 누락하는 등의 위험은 피할 수 있다.'
[이항용 저, ‘한국 신흥부자들이 투자하는 미국부동산’] 중에서
에스크로, 어떤 방법으로 해야할까요? 계약당사자간에 매매를 합의한 후 대개 구입자가 계약금을 에스크로에 입금하고 양측이 Escrow Instruction이라고 불리우는 에스크로 지침서에 서명하게 되면 에스크로 중이라고 말합니다.
에스크로를 통해 매매에 관계된 모든 당사자들(구입자, 판매자, 에이전트, 융자회사, 소유권보험회사, 혹은 정부기관 등)은 거래완료에 필요한 사항들을 처리합니다.
에스크로회사는 판매자 혹은 구입자가 개별적으로 수행하고 상호 확인해야 할 일들, 예를 들면, 소유권과 저당권 확인, 저당권 해제, 매매대금 보관 및 지불, 비용정산, 융자기관 혹은 정부기관과의 상호협력 등을 위임받아 공정하게 처리합니다.
에스크로회사를 통해 거래와 관련하여 상호합의한 지침사항이 성실히 이행되도록 하며 모든 사항이 충족되었을 때 매매를 완료(escrow closing)합니다. 이때 비로소 구입자는 부동산 및 사업체에 대한 하자없는 소유권을, 판매자는 매매대금을 받게 됩니다.
Escrow Instruction의 일반적인 내용은
1) 부동산 매매 에스크로의 경우
① 구입자의 매매대금 지불 방법
② 판매자의 소유권 이전 방법
③ 판매자의 구입자를 위한 소유권 보장보험 가입
④ 제산세, 보험료, 렌트비 등에 대한 배분 및 기타 제반 비용 지불에 대한 책임
⑤ 터마이트, 절수장치 설치, 9-A Report 등 시당국 요구사항 준수
⑥ 저당권자에 대한 채무상환과 순매매대금 분배에 관한 지침사항 등
2) 사업체 매매 에스크로는
① 구입자의 매매대금 지불 방법
② 인벤토리 가격의 정산 방법
③ 매매가에 포함되는 자산항목
④ 리스계약 조건
⑤ 매상조사 조건 여부
⑥ 에스크로 완료(closing) 후 판매자의 영업권 포기 지역과 년도 확인
⑦ 판매자의 기존 설비 리스계약 및 alarm 등의 인수 또는 취소에 따른 지불액수 확인
⑧ 계약불이행에 따른 손해배상 여부 등
위의 사항들이 문서에 기술되고 상호날인을 거쳐 계약화 됩니다.
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