1. ‘에스크로’란?
물건을 사고 팔 때, 매물(소유권)과 매매대금을 일정 기간 수탁(신탁보관)하고 있으면서 판매자(Seller)와 구입자(Buyer)가 의뢰한 매매조건을 충족시키는 제 3자를 말합니다. 상호 합의한 매매조건이 충족되었을 때 매물을 구입자에게, 매매대금은 판매자에게 양도합니다.
2. 에스크로는 언제 오픈해야 합니까?
판매자와 구입자가 구매계약에 합의 혹은 서명한 후 에스크로를 오픈합니다.
3. 에스크로를 오픈하기 위해 어떤 서류를 준비해야 합니까?
구매계약서 사본이 필요합니다. 그외 판매자는 현재 모기지 페이먼트를 하고 있는 융자은행(페이먼트 쿠폰이 가장 적합)과 HOA 등에 관한 정보를 알려주셔야 합니다. 구입자는 계약금을 입금하셔야 하며, 향후 소유권 서류에 명기될 이름 및 소유권 형태를 알려주셔야 합니다.
4. 에스크로회사는 누가 선택합니까?
판매자와 구입자, 즉 거래당사자간 합의에 의하여 선택할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 에이전트가 에스크로회사를 추천합니다. 독립적이고 공정한 에스크로를 선택하는 것이 중요합니다.
5. 에스크로 오피서(Escrow Officer)가 하는 일은 무엇입니까?
판매자와 구입자가 합의한 내용에 따라 에스크로 지침서(Escrow Instructions)를 만들며 에스크로 진행에 필요한 여러 서류들을 작성합니다. 판매자의 융자상환액(Payoff)을 확인하고, HOA에 연락하여 판매자의 관리비 체납액을 확인하고 구입자에게 건네줄 HOA 운영 관련 서류를 주문합니다. 또한 타이틀회사에 소유권조사를 의뢰합니다. 소유권조사 보고서에 나타나 있는 저당권, 법원 판결 등을 말소시킬 서류를 확보합니다. 양측을 위해 예상정산서를 만들고, 구입자에게 에스크로 완료를 위해 필요한 잔금의 액수를 알려줍니다. 양측이 합의한 모든 조건이 충족되고 구입자에게는 깨끗한 소유권, 판매자에게는 매매대금을 양도할 준비가 되면, 타이틀회사에 법적 서류 등기를 주문하고, 등기 설정이 완료되면 에스크로를 완료합니다.
6. 에스크로 오피서가 할 수 없는 일은 무엇입니까?
협상자 역할을 할 수 없습니다. 또한 법적, 세제상 혹은 투자관련 자문을 할 수 없습니다. 상기 사항은 법으로 규제되어 있습니다.
7. 에스크로 오피서에게 중재를 구할 수 있습니까?
에스크로 오피서는 법적 자문을 드릴 수가 없습니다. 즉, 중재권이 없습니다. 에스크로는 판매자와 구입자가 상호 합의한 의뢰사항을 수행하는 역할을 합니다. 따라서, 분쟁사항이 있다면, 에스크로 오피서는 거래당사자간에 분쟁이 해결되고 합의점에 이를 때까지 기다립니다.
8. 에스크로 완료(Closing)에 필요한 비용은 누가 지불합니까? 또한 소요기간은?
매매대상, 계약내용에 따라 결정되고 지역의 관행에 따라서도 달라집니다. Southern California의 경우 일반적으로 판매자는 부동산 브로커 커미션, 소유권 그리고 주택의 상태를 보장/보존하는 데 필요한 비용을 지불하며, 구입자는 융자비용을 지불합니다. 통상적으로 에스크로회사에 대한 비용은 같은 비율로 양측이 부담합니다. 소요기간의 경우 양측의 합의에 따라 기간이 결정되지만 일반적으로 45일~90일 정도가 소요됩니다. 비교적 단순한 에스크로인 경우 45일 미만이 소요되기도 합니다.
9. 에스크로는 어떻게 취소할 수 있습니까?
판매자와 구입자가 서면으로 취소에 동의해야 합니다. 이 때 에스크로가 진행되면서 소요된 비용은 누가 부담할 것인 지도 결정하여 에스크로회사에 알려주어야 합니다. 만일 쌍방이 에스크로 취소(비용부담을 포함)에 동의하지 않는다면 구입자의 계약금은 에스크로 신탁구좌에 계속 남아있게 됩니다. 끝까지 합의에 이르지 못하고 법정까지 가게 된다면 에스크로는 재판 결과에 따라 취소될 수 있습니다.
10. 소유권 형태에는 어떤 것들이 있습니까?
재산 소유권은 크게는 개인소유(Sole Ownership)와 공동소유(Co-Ownership)로 나눌 수 있습니다. 개인소유는 혼자서 100% 소유권을 가지기 때문에 결혼유무에 따라 간단히 구분됩니다. 하지만 공동소유는 소유권 형태 및 지분구조 등에 따라 법적 권리가 달라지기 때문에 CPA나 변호사와 상담하여 결정하는 것이 좋습니다.
* ‘사람’에는 자연인 뿐 아니라, 유효하게 설립된 법인(주식회사), 합자회사, 유한회사 또는 합명회사가 포함됨. 신탁재산은 수탁자에게 귀속됨.
** ‘공동소유자’들이 결혼하는 경우, 공동명의로 되더라도 해당 재산은 법률상 공유재산으로 추정될 수 있으며 따라서 소유권의 양도나 권리에 근거하여 채무 또는 저당시 배우자 모두의 동의가 필요함. (자료인용: First American Title Insurance)
11. 에스크로에 입금한 계약금(Earnest Money Deposit)은 어떻게 처리됩니까?
일반적으로 거래쌍방이 구매계약서에 서명하면 3일 이내 에이전트에게 계약금을 건네주어야 하며, 에스크로회사는 그 계약금을 받은 지 24시간 이내 신탁구좌에 입금하도록 되어 있습니다.
12. 잔금은 어떻게 지불해야 합니까?
에스크로회사는 클로징 할 준비가 되면 구입자에게 잔금과 클로징 비용을 입금하라고 알립니다. 이 때 구입자는 Cashier’s Check이나 Wire로 입금하여야 합니다. Personal Check은 은행에서 결재되어 쓸 수 있게 되기까지 3 ~ 10일 정도 걸리기 때문에 에스크로 클로징을 지연시킵니다.
13. 예상정산서(Estimated Closing Statements)에 나타나 있는 Refundable Padding은 무슨 뜻입니까?
에스크로회사가 만드는 예상정산서는 작성 당시를 기준으로 클로징에 소요되는 비용을 알려줍니다. 에스크로 완료(closing)가 지연되거나 예상치 못한 비용이 발생하는 상황에 대비해야 하므로 에스크로회사는 예비비를 책정해 놓습니다. 이러한 예비비가 Padding이며 사용되지 않으면 에스크로 완료시 구입자에게 환불됩니다.
14. 재산세 분할(Proration)이 무엇입니까?
재산세는 보통 1년에 2번 납부하며, 회기년도는 7월에 시작해서 다음 해 6월말까지입니다. 따라서 에스크로 종료일을 기준으로 누가 부담해야 하는 지를 나누는 것입니다.
15. 에스크로 중에도 융자 페이먼트를 해야 하나요?
크레딧을 유지하고, Late Charge를 물지 않기 위해서는 페이먼트를 제 때 하시는 것이 좋습니다.
16. 에스크로 중에도 Home Equity Line of Credit을 사용할 수 있습니까?
에스크로회사로부터 Payoff 요청을 받으면, 해당은행은 일반적으로 Equity Line을 동결합니다. 따라서 Equity Line을 추가로 쓸 예정이라면 미리 에스크로 오피서에게 알리는 것이 좋습니다.
17. 순매매대금은 언제 받을 수 있습니까?
케이스마다 다르지만, 일반적으로 에스크로가 종료(소유권 이전)된 다음 날 받게 됩니다.
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사업체 매매 Q&A
1. 사업체 매매시 에스크로는 왜 필요합니까?
ABC 라이센스 이전 등 몇 가지 경우를 제외하고 사업체 매매시 반드시 에스크로를 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 하지만 에스크로를 하는 것이 판매자와 구입자, 특히 구입자에게는 바람직합니다. 부동산과는 달리 사업체는 소유권을 명확히 확인해주는 등기된 법적 서류가 없습니다. 따라서 구입자는 사업체 매매 관련 법규(Uniform Commercial Codes)를 정확히 따르는 것이 향후 발생할 수 있는 재산상의 손실을 막고 소유권을 지킬 수 있는 최선의 방법입니다. 에스크로회사는 UCC 규정에 따라 사업체 매매를 진행합니다. 즉, 판매자와 DBA(Doing Business As)에 대한 담보권설정(UCC-1) 유무 조사, 사업체 매매 사실을 지역신문에 공고, 주정부, 카운티 세금 납부 현황 조사 등을 수행합니다.
2. 에스크로를 오픈하기 위해 어떤 서류를 준비해야 합니까?
구매계약서(있을 경우)가 필요하며, 판매자는 ABC 라이센스, 셀러 퍼밋을 비롯한 각종 라이센스 사본을, 구입자는 계약금을 준비하여야 합니다. 판매자/구입자가 개인이 아닌 코퍼레이션, LLC 등의 형태라면 회사 서류(예, Article of Incorporation, Domestic Stock Corporation)를 제출하여야 합니다.
3. 부동산 에이전트 없이 에스크로를 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 에이전트가 없을 경우 에스크로 오피서, 판매자, 구입자가 긴밀히 협조하여 매매를 완료합니다.
4. 에스크로 비용은 누가 부담하나요?
일반적으로 판매자와 구입자가 반씩(50:50) 부담합니다. 하지만 판매자와 구입자의 계약내용에 따라 비율이 달라지기도 합니다.
5. 비즈니스 운영을 위해 필요한 라이센스/퍼밋은 어떤 것들이 있습니까?
시, 카운티별로 요구하는 라이센스/퍼밋이 다를 수도 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 라이센스를 받아야 합니다. 라이센스 획득은 보통 CPA가 대행합니다.
- City Business License
- City and County Health Department Permits
- City and County Services (예, 쓰레기처리, 하수처리 등)
- Fictitious Business Name Filing (상호 등록)
- State Board of Equalization Seller’s Permit (리테일 판매를 할 경우)
- Employment Development Department Account (종업원을 고용한 경우)
- ABC License (주류를 판매할 경우)
- City CUP (Conditional Use Permit)
일반적으로 라이센스/퍼밋 비용은 환불되지 않습니다. 구입자는 본인의 이름으로 새로 라이센스나 퍼밋을 받아야 하므로 비용분할(Proration) 사항도 아닙니다.
7. 에스크로 기간은 어떻게 됩니까?
보통 일반사업체 매매는 30~45일 정도 소요되며, ABC 라이센스가 있는 사업체는 60~90일 정도 걸립니다.
8. 구입자는 판매자의 채무에 대한 책임이 없다는 것을 어떻게 보장받습니까?
에스크로 과정은 Bulk Sale Codes(혹은 UCC 법규)에 따라 진행됩니다. 법규를 준수함으로써 구입자는 Successor’s Liabilities에서 벗어날 수 있습니다. 예를 들어 구입자로부터 채무를 변제 받지 못한 채권자가 구입자에게 지불요청을 하더라도 판매자는 정상적인 에스크로과정을 거쳤기 때문에 법적으로 변제의 책임이 없습니다.
9. 매매가격에는 어떤 자산들이 포함됩니까?
영업권(Goodwill), 장비(Fixtures & Equipment), 리스권(Lease & Leasehold Improvement), 불경쟁 조항(Covenant Not to Compete), 상호명(Tradename)에 대한 가격을 모두 포함하고 있습니다. ABC 라이센스가 있다면 라이센스 가치도 매매가에 포함시킵니다.
10. 매매자산의 각 항목의 가치는 어떻게 정해야 하나요?
각 자산의 가치를 어떻게 정하느냐는 향후 세금 납부와 연결되기 때문에 CPA와 상의하는 것이 바람직합니다.
11. 영업권(Goodwill)이란 무엇인가요?
권리금이라고도 불립니다. 판매자가 운영을 계속하고 있는 한 대부분의 사업체는 영업권 가치가 있습니다. 영업권은 일반적으로 1 ~ 2년간의 순익 정도로 책정합니다.
12. 판매자는 언제 순매매대금을 받을 수 있습니까?
에스크로가 종료되고 판매자가 조세형평국 (State Board of Equalization)과 노동국(Employment Development Department)으로부터 세금완납증(Tax Clearance)을 받은 후 에스크로는 순매매대금을 판매자에게 지급합니다. 미납된 세금은 Successor’s Liabilities 규정에 따라 구입자의 부담이 되기 때문에 이러한 절차가 필요합니다.
13. 리스계약서는 누가 검토합니까?
에이전트가 있다면 일차적으로 에이전트에게 검토를 요청할 수 있습니다. 하지만 리스계약서는 중요한 법적 서류이기 때문에 변호사의 자문을 구하는 것이 바람직합니다.
14. 상호등록(Fictitious Business Name)은 꼭 해야 하나요?
캘리포니아에서는 사업체를 시작한 지 40일 이내에 해당 카운티에 상호명을 등록해야 합니다. 또한 등록하고 나서 30일 이내 지역신문에 상호등록 공고를 내야 합니다. 등록/공고 과정은 지역신문사에서 대행해 줍니다. 최초로 상호등록을 한 지 5년이 지나면 등록 갱신을 해야 합니다.
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