초저금리시대, 렌트를 얻는 것보다 집을 사는 것이 유리하다는 계산이 나와도 집을 사기가 힘들다. 융자가 힘들어 주택거래량이 30%나 하락했다는 보고가 있었다.
더군다나 미국 정부가 주택 담보대출에 대한 지원을 줄인다고 발표했다.
미국 정부는 페니매와 프레디맥이라는 두 기관을 통해 모기지 대출에 대해 보증을 해준다.
현재 미국의 주택융자는 30년 고정 상품이 주를 이룬다. 그리고 대부분 페니매와 프레디맥의 보증을 받는다.
이에 영향받아 최악의 경우 모기지시장에서 30년 고정상품이 사라질 수도 있다고 전문가들은 우려를 표한다. 일부에서는 아예 없어지진 않겠지만 융자비용이 만만치않게 올라갈 것이라고 한다. 한편에서는 정부보증이 없어지면 오히려 주택소유주의 목적/처지에 맞는 다른 많은 융자상품이 생겨날 것으로 보는 견해도 있다.
최근에 LA TIMES가 이런 내용의 보도를 했다.(latimes.com/business/realestate/la-fi-lew-20110515,0,7530882.story)
30년 고정 모기지융자는 FHA가 1934년에 당시의 불안한 주택시장을 안정화시키고자 처음 도입했다. 이후 페니매, 프레디맥이 설립되면서 인기절정을 맞이했다.
이 정부보증기관들은 2차시장 플레이어다. 모기지은행에서 주택소유주에게 준 융자를 사서 증권사같은 투자자에게 되판다. 투자자입장에서는 30년 모기지상품이 다른 투자대상에 비해 수익률이 낮지만 정부가 보증한다는 점, 그리고 정부의 자금조달 능력을 믿고 사들인다.
정부보증 융자의 장점은 크게 두가지이다. 상대적으로 저렴하다. 현재 정부는 융자액이 $729,750이하인 융자상품을 보증해준다. 오는 10월에 보증한도는 원래대로 $625,500로 낮아진다. 한 조사에 따르면, 페니매와 프레디맥 보증 융자(conforming loan)와 보증을 받지 못하는 융자(non-conforming loan)간 수익률은 54 베이시스 포인트라고 한다.
또한 컨포밍융자는 조기상환벌칙금이 없다. 주택소유주들은더 좋은 이자율과 싼 융자상품이 나오면 언제든 기존 컨포밍융자를 갚고 새 융자를 얻을(재융자) 수 있다.
이러한 장점들 때문에 정부보증 30년 융자는 미주택시장의 근간이 되었다. 거의 대부분이 이 융자를 이용했다.
정부보증이 없어지면, 이제 앞으로 30년 고정융자를 얻기위해 얼마를 지불해야 할까? 일부에서는 이자가 3 페센티지 포인트까지 높아질 것으로 본다. 지난 주 30년 고정금리는 사상 최저 수준인 4.71%을 기록했다. 3 페센티지 포인트 올라간다면, 이자율이 8%대가 된다는 얘기다. $200,000 융자를 30년 고정에 얻는다고 가정하면 월 페이먼트가 $1,074에서 $1,468로 거의 $400나 올라간다.
일부에서는 그렇게까지 많이 올라가진 않을 것으로 본다. 엄격한 융자심사를 거친 30년 고정상품은 그다지 신용위험이 높지않다는 점에서, 일단 시장이 어느 정도 안정되면 이자율 차이가 그렇게 크지 않을 것이라고 한다.
정부가 주택융자시장에서 손을 떼는 것이 옳다고 믿는 일부에서는, 조기상환벌칙 조항이 없는 30년 고정융자의 경우 정부보증이 없어도 이자율이 1%포인트 밖에 올라가지 않을 것이라고 본다. 즉 5%였던 이자율이 6%가 되고, 이는 $200,000 융자시 월 페이먼트 $125 차이다.
한편 전 페니매 중역은 30년 고정 모기지가 왜 좋지않은 선택인 지를 아래와 같이 설명한다.
• 너무 비싸다. 5% 에 $200,000 을 빌리면30년동안 $186,512을 이자로 낸다.
• 상각이 너무 느려서 초반에 에쿼티를 거의 쌓을 수 없다. 16년은 지나야 월 페이먼트시 원금상환이 이자보다 많아진다.
• 조기상환벌칙이 없기 때문에 많은 사람들이 재융자를 자주 한다. 에쿼티가 쌓일 틈이 없다.
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