융자받기가 하늘의 별따기만큼 어려워졌다. 특히나 한인들은 최근 VOE(verification of employment) 융자가 사실상 없어지면서 융자신청자 중 절반 가량이 융자를 얻지 못할 정도라고 한다.
융자를 얻기 위해서는 다음 3가지 요소를 고려해야 한다. 충분한 현금보유, 다운페이와 에스크로 클로징에 필요한 현금을 준비해야 한다. 적정수입, 매달 융자페이먼트를 내고 집을 유지하는데 들어가는 비용을 감당할 만큼의 고정수입이 있어야 한다. 높은 크레딧 점수, 과거의 신용기록이 좋아야 은행에서 믿고 거액을 빌려줄 수 있다.
와튼비즈니스스쿨의 Jack M. Guttentag 교수가 정리한 다운페이먼트 개념과 활용가능한 자금에 대해 소개하고자 한다.
구입가격에서 융자액을 뺀 나머지를 다운페이먼트라고 한다. 만약 은행에서 실시한 감정가가 융자받으려고 하는 액수보다 낮게 나오면 바이어는 다운페이 비중을 늘려야 한다. 예를 들어 20%(6만달러) 다운을 해서 30만달러짜리 집을 사려고 에스크로를 열었다. 감정을 해보니 집가치가 25만달러로 나왔다. 그러면 바이어는 25만불 기준 20%인 5만달러와, 그리고 구입가와 감정가의 차액인 5만달러를 더한 총 10만달러를 다운해야 한다.
다운페이 외 융자를 받기 위해 은행에 지불하는 비용, 에스크로 서비스 비용, 화재보험료 등의 클로징 대금이 필요하다. 또한 비용은 아니지만 향후 몇 개월동안 페이먼트를 내는데 지장이 없다는 것을 증명할 만큼의 현금, 즉 은행잔고, MMF 등의 현금성 자산이 추가로 필요하다. 401(K)나 IRA구좌는 40% 할인되어 현금으로 간주한다고 한다.
대부분 savings 구좌에 있는 돈을 다운페이하는데 사용한다. 은퇴자금 마련을 위한 401(K)도 주택구입에 사용할 수 있는데, 이 때는 자금을 인출하기보다는 구좌에 있는 자금을 담보로 대출을 받는 것이 유리하다. 증권계좌에 있는 자금 또한 다운페이에 사용할 수 있다.
본인의 자금 외 다른 사람의 자금도 다운페이로 쓸 수 있다. 예를 들어 가족끼리 시세보다 싼 가격에 주택매매를 한다면 시세와 매매가의 차이인 ‘equity’가 일종의 다운페이로 인정받을 수 있다. 또한 다른 사람에게 Gift로 받은 현금을 다운페이로 쓸 수 있다. 이 때는 대가성이 아니라고 돈을 준 사람이 서명한 일종의 Gift Letter를 은행에 제출해야 한다.
막상 집을 사려고 에스크로를 오픈하면 처음 생각했던 것 보다 많은 돈이 들어간다. 단순히 20% 다운할 금액만 준비되면 집을 살 수 있는 것이 아니다. 요새는 정말 준비된 바이어여야 한다.
